司法实践中，夫妻双方在离婚时，通过离婚协议约定了房屋所有权归属问题，但因房屋系向银行按揭贷款购买或其他客观原因，未能办理房屋过户登记导致在双方离婚后，因一方债务问题，债权人申请强制执行，房屋被法院依法查封的情况屡见不鲜。       

对于离婚协议中约定了房屋的归属，在没有办理产权变更登记的情况下，是否能对抗夫妻一方因个人债务导致的房屋被查封、执行？司法裁判实践中存在以下两种观点：      

第一种裁判观点认为不动产以登记为生效要件，离婚协议关于房屋归属的约定对男女双方具有约束力，但不直接发生物权变动的效力，故离婚协议关于房屋归属的约定不能排除执行。     

 第二种裁判观点认为离婚协议关于房屋归属的约定能否排除执行应当综合考虑债务形成时间、离婚时间、夫妻双方是否存在恶意串通逃避债务等问题予以认定。

作者观点

 作者持第二种观点，民事诉讼法设立执行异议之诉的目的在于保护相关民事主体对标的财产所享有的足以排除强制执行的合法权益，保护其不因标的财产被强制执行而遭受不可逆的损害。      

 在执行异议之诉案件的审理中，有关权益的形成时间和权益的内容、性质、效力以及对权益主体的利害影响等，是执行异议之诉案件的审理范围。判断案涉房产所享有的民事权益是否足以排除强制执行，就应从权利的形成时间、权利内容、权利性质以及对权利主体的利害影响等方面进行分析。认定离婚协议约定的房屋产权归属是否能够排除执行，应当综合考虑债务形成时间、离婚时间、夫妻双方是否存在恶意串通逃避债务等问题，从而判断离婚协议约定的房屋所有人是否享有足以排除强制执行的合法权益。     

作者认为，如离婚协议关于房产归属约定符合以下条件的，可以排除债权人的执行：     

一、离婚协议真实、合法、有效；     

二、 离婚协议订立早于债务发生之前；     

三、非因自身原因不能办理过户登记的（权利人对于不能办理过户登记不存在主观过错）。

相关法律规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十五条 对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：    

（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；     

 第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。     

 第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：    

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；    

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；    

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；    

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

最高人民法院裁判观点

 最高人民法院(2020)最高法民申1912号案件裁判观点：钟某以离婚协议的约定主张排除民生银行北京分行基于生效法律文书确定的与张某之间的金钱债权的执行，应当满足离婚协议真实、离婚协议订立于人民法院查封之前以及非因自身原因不能办理过户登记的要件。