抵押权预告登记也称为预登记，是指在抵押登记暂时无法办理时当事人为确保将来取得抵押权而办理的一种特殊登记，在商品房按揭贷款交易中，抵押权预告登记是银行防范贷款风险的关键手段。由于预售商品房尚未完成产权登记，无法办理正式抵押登记，只能办理预告登记，因此，抵押权人享有的是一种期待权，该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。在《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》施行前，因为法律没有明确的规定，对于抵押预告登记能否直接优先受偿，一直是司法实践中的争议焦点。

《中华人民共和国民法典》第221条与《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第52条规范了抵押权预告登记与抵押权登记之间的衔接与关系。抵押权预告登记权利人若想将预告登记转变为抵押权正式登记从而主张优先受偿权，需同时满足以下条件：

1、预售商品房已完成建筑物所有权首次登记是认定优先受偿权的基础前提，即房地产开发商在建筑物竣工验收后就建筑物所有权办理的首次登记，若未完成首次登记，预告登记权利人通常无法主张优先受偿。

2、预告登记财产与首次登记财产需一致。预告登记的效力范围严格限定于登记载明的财产。若开发商在办理首次登记时，擅自变更房屋户型、面积，或通过拆分、合并等方式改变登记标的，导致预告登记的财产与实际登记财产不符，银行的优先受偿权将因标的错误而无法成立。

3、抵押预告登记未失效。《中华人民共和国民法典》第221条规定，预告登记后债权消灭或自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。司法实践中，该条款的适用需区分不同情形。若因购房人怠于办理产权登记导致超过九十日，银行作为预告登记权利人可通过催告等方式主张权利，此时不宜直接认定预告登记失效；但如果银行自身无正当理由长期未申请正式抵押登记，导致超过法定期限，则可能丧失优先受偿的权利基础。

4、不存在其他排除情形，如抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。

由于按揭贷款合同履行周期较长，许多纠纷存在跨越民法典施行前后的情形。对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第20条提供了裁判依据。借款合同虽成立于民法典施行前，但还款期限持续至民法典施行后，且争议因履行合同引发，法院应适用民法典及相关司法解释支持银行的优先受偿权。

综上所述，抵押预告登记的优先受偿权认定需严格遵循法定条件，准确适用民法典及相关司法解释。这一制度的完善不仅关乎银行债权的实现，更对维护商品房交易秩序具有重要意义。